Pfusch am Bau – Mängelrügen und deren Folgen

Häufig sind mehrere Handwerker an einem Gewerk beteiligt. Da ist es sinnvoll, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser klärt, wer die Mängel verursacht hat. Dabei wird auch geprüft, ob den Bauherrn eine (Mit-) Schuld trifft.

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Schaden einem Handwerker zu Unrecht angelastet und er mit der Beseitigung beauftragt wurde, kann dieser Schadenersatz fordern (BGH, Urteil v. 13.09. 01, Az. VII ZR 392/00).

Liegt die Schuld jedoch zweifelsfrei beim Bauunternehmer oder einem Handwerker, trägt er die Gewährleistungspflicht – aber nur während einer bestimmten Frist (Gewährleistungsfrist).

Bauherren sollten demnach vorsichtig mit Mängelanzeigen umgehen!

Sprecht eine unberechtigte Mängelrüge aus oder stellt sich später heraus, dass Ihr als Bauherr selbst für den Fehler verantwortlich sind, kann das teuer werden.

Rechtsgrundlage

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.01.08 (Az. VIII ZR 246/06) entschieden:

Ein Unternehmer, der aufgrund eines unberechtigten Mängelbeseitigungsverlangens den angeblichen Mangel durch Mitarbeiter besichtigen lässt und feststellt, dass die Mangelbehauptung nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt, darf die dafür angefallenen Lohn- und Fahrtkosten unter Umständen als Schadenersatz verlangen.

Der Unternehmer oder Handwerker hat dann das Recht, Ihnen die zur Mängelbeseitigung notwendigen Kosten (Material-, Lohn- und Fahrtkosten) in Rechnung zu stellen.

Von Euch ggf. einbehaltene Abschlagszahlungen kann Euch die Baufirma darüber hinaus mit Versäumniszinsen in Rechnung stellen.

So geht Ihr mit Baumängeln um

Nachdem der Mangel festgestellt wurde, muss er nachgewiesen werden. Dies erfolgt durch eine lückenlose Mängeldokumentation, die durch einen Sachverständigen erstellt wird oder durch den Bauherrn mithilfe von Fotos erfolgt. Im schlimmsten Fall solltet Ihr davon ausgehen, den Mangel vor Gericht beweisen zu können. Daher hier der nochmalige Hinweis – Ihr kommen nicht umhin, Mängelrügen stets schriftlich auszusprechen!

Die Baufirma oder der Handwerksbetrieb wird aufgefordert, die angezeigten Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Dazu muss die Mängelrüge ein konkretes Datum enthalten, damit die Firma wirksam in Verzug gesetzt werden kann.

Als privater Bauherr hab Ihr die Möglichkeit auf ein Zurückbehaltungsrecht. Dies kann mindestens in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten ausgeübt werden. Wir empfehlen Euch, von diesem Recht Gebrauch zu machen: Zieht den Betrag von der nächsten Abschlagszahlung ab.

Tipp: Ihr habt die Wahl zu überlegen, ob und wann Ihr eine Frist setzt. Sobald Bauherren zu diesen Mitteln greifen, verhärten sich meist die Fronten. Manche Fachanwälte im Baurecht raten daher dazu, den Mangel zunächst freundlich und mündlich bei der Baufirma anzuzeigen.

Checkliste: Rechte des Bauherrn bei einer Mängelrüge

Grundsätzlich empfehlen wir, die einzelnen Schritte des Bauprojekts regelmäßig zu dokumentieren. Neben einer detaillierten Beschreibung ist es sinnvoll, die Mängel zu fotografieren. Bauherren und Baufirma sind gut beraten, stets eine Einigung zu finden und die Probleme zu lösen. Ein Bauprojekt vor Gericht einzuklagen sollte für alle Parteien stets der letzte Ausweg sein.

Ihr seit in der Pflicht, die Mängelfrist abzuwarten. Bauherren sind verpflichtet, selbst die gesetzten Fristen einzuhalten und abzuwarten. Eine eigenständige Vergabe an Fremdfirmen könnt Ihr erst nach Ablauf der Frist vornehmen. Auch wenn Bauherren selbst die Arbeiten durchführen wollen, seit Ihr zunächst verpflichtet abzuwarten. Die Mängelanzeige ist Voraussetzung dafür, dass der Bauherr weitere Rechte durchsetzen kann. Erst wenn die Baufirma ihrer Pflicht nicht nachkommt, können weitere Schritte eingeleitet werden.

Wurden die Baumängel behoben, ist es notwendig, die ausgeführten Gewerke abzunehmen. Auch für diese Arbeiten gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Gegebenenfalls von Euch einbehaltene Abschlagszahlungen solltet Ihr umgehend an die Baufirma überweisen.

Kommt es zu keiner Einigung oder lässt die Baufirma/der Handwerksbetrieb die Frist verstreichen, habt Ihr verschiedene Möglichkeiten, Euer Recht durchzusetzen.

Recht auf Selbstvornahme

Ihr habt die Möglichkeit, im Rahmen der sogenannten Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmers den Mangel zu beseitigen. Doch dabei ist Vorsicht geboten! In der Regel wird durch diesen Eingriff der ursprünglich mangelhafte Zustand beseitigt. Um zu vermeiden, dass der Unternehmer später den Mangel bestreiten kann, ist eine vorherige Beweissicherung unverzichtbar:

> Bei kleineren Mängeln empfiehlt sich aus Kostengründen die Beweissicherung unter Verzicht auf ein gerichtliches Verfahren. Die Mängel werden entweder von Euch selbst oder von einem privat beauftragten Sachverständigen festgestellt.

> Bei umfangreicheren Mängeln lässt sich ein gerichtliches Beweisverfahren kaum vermeiden. Dabei ist unbedingt ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt einzubeziehen.

Das Gericht ordnet auf Antrag des Rechtsanwalts eine Beweisaufnahme durch einen bestellten Sachverständigen an. Das so gewonnene Ergebnis ist bei einer späteren Auseinandersetzung bindend. Zur Finanzierung der Mängelbeseitigung habt Ihr gegenüber Eurer Baufirma einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Aufwendungen.

Recht auf Nacherfüllung

Ihr könnt Eure Baufirma dazu auffordern (auch im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens), die Mängel zu beseitigen.

Recht auf Minderung

Statt der Beseitigung des Mangels könnt Ihr unter bestimmten Voraussetzungen von Eurer Baufirma eine Minderung der Vergütung verlangen. Deren Höhe liegt in der Differenz zwischen ordnungsgemäßer und mangelhafter Ausführung. Solltet Ihr von diesem Recht Gebrauch machen, raten wir Euch dazu, einen Sachverständigen und Fachanwalt im Baurecht einzubeziehen.

Recht auf Schadenersatz

Darüber hinaus könnt Ihr, gesetzt den Fall, dass sich die Baufirma mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet, Schadenersatz verlangen. Eine Schadenersatzforderung kann beispielsweise bei verzögerter Fertigstellung in Aufwendungen für zusätzliche Mieten oder Zinsen begründet sein.

Recht auf Rücktritt vom Vertrag

Bei erheblichen und nicht nur untergeordneten Mängeln solltet Ihr vom Vertrag zurücktreten. Dann erfolgt eine vollständige Rückabwicklung sämtlicher von beiden Seiten empfangenen Leistungen. Ein Vertragsrücktritt ist kompliziert und sollte auf keinen Fall ohne juristischen Rat erklärt werden!

Tipp: Dies sollte Ihre letzte Option sein!

Fazit: Lasst Euch sämtliche Verträge vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt prüfen. Dazu zählt neben dem Werkvertrag auch die Bau-/Leistungsbeschreibung. Wenn der Tag der Unterschrift gekommen ist, zeichnet jede Seite ab. Kontrolliert Eure Abschlagszahlungen, damit Ihr nicht in eine Kostenfalle lauft. Alle Änderungen, die Ihr auf der Baustelle vereinbart, solltet Ihr anschließend schriftlich niederschreiben und von Eurer Baufirma bestätigen lassen. Handelt bei festgestellten Baumängeln umgehend und zeigt diese schriftlich an.

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