Verträge am Bau: Der Werkvertrag und die Bau-/Leistungsbeschreibung

Sämtliche Rechte und Pflichten beider Parteien – der Baufirma und der Bauherren – regelt der Bauvertrag. Den Umfang der zu erbringenden Leistungen beschreibt die Bau- und Leistungsbeschreibung. Beides solltet Ihr genauestens studieren und prüfen. Wir raten Euch dringend dazu, diese von einem Fachanwalt prüfen zu lassen.

Noch immer unterzeichnen angehende Bauherren im guten Glauben einen umfangreichen Bauvertrag. Von diesem hängt oftmals die gesamte Existenz ab. Viele Fachanwälte warnen davor, solche Verträge ohne Fachkenntnis zu unterschreiben. „Vor dem Kauf einer Stereoanlage informieren sich Kaufinteressenten umfassender als beim Kauf eines Hauses“, klagen Rechtsanwälte.

Das größte Interesse der Baufirma ist in erster Linie der eigene Profit. Dies gilt für die schwarzen Schafe ebenso wie für seriöse Unternehmen. Baufirmen werben gerne mit Transparenz, verschachteln aber ihren Leistungsumfang in schwammig formulierten Bauverträgen und Bauleistungsbeschreibungen.

Hinweis:
Nach einer Studie des Verbands Privater Bauherren (VBP) wurde für 2012 festgestellt: 97% der Standardverträge sind mangelhaft.

Im selben Jahr endeten nach dem Statistischen Bundesamt mehr als 40.000 Baustreitigkeiten vor Gericht. Bei 10% dieser Verfahren wurde ein Schaden von mehr als 50.000 € festgestellt.

Um das Risiko bei der Auswahl des richtigen Bauträgers möglichst gering zu halten, sollten die Baubeschreibung und der Werkvertrag genauestens studiert werden. Eine grundlegende Voraussetzung für eine reibungslose Zusammenarbeit von Bauherr und Hausanbieter oder Bauträger ist ein korrekter und verständlich formulierter Bauvertrag.

Beispiel: Familie Stein aus Koblenz ist diesem buchstäblich auf den Leim gegangen. „Gleich nach unserem ersten Bemusterungstermin mussten wir mit unserer Bank wegen einer Nachfinanzierung verhandeln“, berichtet Frau Stein. Was die Familie damals nicht wusste, war schlicht und ergreifend die Tatsache, in welcher Ausstattung ihr Haus gebaut wird. Von den viel zu wenigen Steckdosen über die Standardfliesen bis hin zu Waschbecken und der Badewanne, bei allem musste dazugezahlt werden. „Wenn man baut, möchte man es doch auch schön und modern haben“, klagt sie weiter.

Im Hausbau gibt es 3 unterschiedliche Vertragsarten:

BGB-Werkvertrag/VOB-Vertrag

Zwischen Baufirma und Bauherr wird in der Regel ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) geschlossen. Die Baufirma schuldet dem Besteller (Bauherr) dabei den Erfolg und hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (vgl. §§ 631 Abs. 2, 633 Abs. 1 BGB).

Ein VOB-Vertrag stellt den Häuslebauer schlechter und ist schwerer zu vereinbaren, da der Laie zuvor ausreichend informiert werden muss. VOB Verträge werden oftmals zwischen der Baufirma und den Subunternehmern vereinbart. Wir gehen in diesem Themenheft darauf nicht näher ein.

Bauträgervertrag

Wird das Grundstück samt Haus vor einem Notar „verkauft“, tritt die Baufirma als Bauträger auf – mit der Folge, dass die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) eingehalten werden muss.

Hinweis:
Bei einer Baubeschreibung handelt es sich um die detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes. Dabei werden, neben der Art der Bauausführung, die zum Einbau gelangenden Materialien beschrieben und aufgelistet.

Daneben erhält der Bauherr von seiner Baufirma eine Bau- /Leistungsbeschreibung.

Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung gehört die Baubeschreibung zu den Unterlagen, die der Immobilienkäufer oder Bauherr für die Kreditbewilligung bei seiner Bank einreichen muss. Die Baubeschreibung wird Bestandteil des Bauvertrags. Steht der Bau im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf bzw. Kauf vom Bauträger, wird die Baubeschreibung als Bestandteil des Kaufvertrags zwingend notariell beurkundet.

Fazit: Es empfiehlt sich dringend, eine rechtliche und fachliche Prüfung der Verträge vorzunehmen. Sind die Verträge unterzeichnet, wird man Euch in der Regel am Vereinbarten festmachen. Änderungen sind zwar im Nachhinein möglich, aber generell schwierig durchzusetzen und häufig mit Zusatzkosten verbunden.

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