Baumängel – Schäden am Bau und deren rechtliche Auswirkungen

Pfusch am Bau gehört heute leider zur Tagesordnung. Neuen Zahlen zufolge werden mittlerweile pro Baustelle 21 Mängel entdeckt. Der rechtliche Umgang damit ist vielen Bauherren noch immer nicht genau bekannt. Oft werden die Mängelanzeigen versäumt oder falsch ausgesprochen. Daher rate ich Ihnen dazu, die Baumängel schriftlich anzuzeigen und in Frist zu setzen.

Mängel am Bau sind ärgerlich und sollten sofort angezeigt werden. Ganz gleich, ob Ihr ein Haus oder eine Wohnung bauen bzw. bauen lasst.

Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Die Erstellung eines Gebäudes umfasst komplexe Gewerke, bei denen Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Zum Schutz der Bauherren hat der Gesetzgeber die Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker einen festgestellten Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen 5 Jahre.

Beispiel: So formuliert Ihr einen Mangel richtig:

„ Im Keller unter der Treppe ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“

Auch möglich wäre diese Formulierung:

„Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“

Der Bauherr muss den Mangel nur beschreiben. Die technischen Ursachen braucht er nicht zu benennen.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist immer, was laut Vertrag hätte gemacht werden sollen. Vertraglich vereinbart ist grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des „Werkes“, wozu die Mängelfreiheit der baulichen Leistungen gehört. Wird etwas nicht richtig, nicht vollständig oder nicht voll funktionsfähig hergestellt, liegt ein Mangel vor.

Bei der Mängelanzeige werden noch immer viele Fehler gemacht. Sie muss schriftlich und per Einschreiben erfolgen. Für die sichere Zustellung bietet sich ein Einwurf-Einschreiben an. Der Empfang muss nicht bestätigt werden, sondern der Postbote bürgt für die sichere Zustellung. Sicherer ist jedoch das Einschreiben-Rückschein. Es reicht nicht aus, Baumängel und Fristsetzung per Mail, Fax oder telefonisch auszusprechen. Im Notfall muss später, vor Gericht, eine schlüssige Zustellung der Anzeige bewiesen werden.

Sämtliche Mängel können Ihr dem Vertragspartner gegenüber anzeigen. Subunternehmern etc. sollten Kopien zugestellt werden, diese sind aber zunächst nicht relevant. Der Vertragspartner, also die Baufirma, ist für die Beseitigung der Mängel zuständig. Wen das Unternehmen damit beauftragt, obliegt ihm selbst

Hinweis: In der Regel handelt es sich bei Bauherren um Laien. Daher dürfen Sie Mängel mit einfachen Worten anzeigen.

Die Mängelanzeige muss eine eindeutige Frist enthalten (z. B. „bis zum 01.09.2014“), innerhalb derer die Baufirma die Beseitigung der Mängel erledigen muss. Die Frist muss am Kalender konkret zu berechnen und angemessen sein. Formulierungen wie „kurzfristig“ oder „rasch“ reichen nicht aus. „Angemessen“ bedeutet, dass dem Bauunternehmer eine realistische Zeit eingeräumt werden muss. Ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, Materialien zu ordern und die Baustelle zu besetzen. Hierbei ist auch die Witterung zu beachten. Bei Frost eine Frist von 2 Wochen zu setzen, um Mängel am Außenputz zu beseitigen, ist unzulässig. Der Bauherr würde sich mit einer solchen Frist zudem noch selbst schaden.

Es kann auch vorkommen, dass neue Subunternehmer mit den Arbeiten beauftragt werden. Es ist daher notwendig, die Mängel ausreichend und treffend zu beschrieben, also so, dass sie anhand der Beschreibung zweifelsfrei gefunden und beseitigt werden können. Die Formulierung „Das Fenster geht nicht auf“ reicht nicht.

Bei der Fristsetzung haben Sie 2 Möglichkeiten:

Frist bei Nachbesserung:

  • Abnahme mit Sachverständigem
  • Abnahmeprotokoll

Frist bei Verweigerung: Rechnungsminderung. Ggf. sollten Sie einen Anwalt einschalten.

One thought on “Baumängel – Schäden am Bau und deren rechtliche Auswirkungen

  1. Danke für den interessanten Beitrag. Oft ist ein Anwalt für Baurecht unumgänglich und leider teilweise auch mit Gerichtsverfahren verbunden. Kann man nur hoffen, dass die Firmen vorher schon selbstständig den Schaden ausgleichen.

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