Teil 4 – Die Bauzeit

Wie die Räder eines Uhrwerkes greifen auf den Baustellen die Abläufe ineinander. Doch was, wenn Sand in das Getriebe gerät? Was geschieht während der Bauzeit? Worauf müssen die Bauherren achten, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Alptraum wird? Können in der Bauphase noch Änderungswünsche vorgenommen werden?

Wenn wir alle ehrlich zu uns selbst sind, arbeitet jeder für sich selbst. Die Baufirmen bauen das Haus mit dem kostengünstigsten Aufwand. Wir reden hier von einem Wirtschaftsunternehmen.  Die Bauherren wollen dagegen das Maximum und dies mit dem kleinsten finanziellen Aufwand. Die Ökonomischen Prinzipien treffen hier fast ungebremst aufeinander, wie kaum sonst wo.

Damit nicht gleich zu Beginn die Parteien aufeinander losgehen, gibt es Verträge. Zum einen existiert ein Werkvertrag. Baufirma und Bauherren schließen einen Vertrag über die Erbringung von Bauleistungen. Nach deutschem Recht bestehen dafür keine Formvorschriften. Der Bauvertrag könnte somit auf einen Bierdeckel geschrieben oder mündlich geschlossen werden. Keines von beiden wäre allerdings ratsam. Anders, wenn der Bauvertrag mit dem Kauf eines Grundstücks eine Einheit schließt. Dies bedarf einer notariellen Beurkundung.

Neben dem eigentlichen Werkvertrag existiert die Bau- und Leistungsbeschreibung. Deren Inhalt ist eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes. Dabei werden die Bauausführung, sowie die Baumaterialien beschrieben und aufgelistet. Nur was dort steht, muss der Unternehmer liefern und leisten. Nicht mehr und nicht weniger. Beide Vertragsbestandteile sollten im Vorfeld genauestens überprüft werden.

 

Was passiert nun während der Bauphase?

Ihre Finanzplanung steht. Planung und die Bemusterung Ihres Hauses ist abgeschlossen. Die Baugenehmigung wurde erteilt und liegt ihrer Baufirma vor. Das Grundstück ist bereits soweit vorbereitet. Der Vermesser hat die Fläche, den Bauplatz und das Haus eingemessen. Nun kann das Abenteuer Hausbau endlich beginnen.

 

Der Baubeginn

Doch wann genau ist dieser Termin und was hängt von ihm ab? Der Start zum Bau des Eigenheims ist abhängig von der Baufirma und deren Terminkalender. Bei dem einen oder anderen Unternehmen spielt zusätzlich das Wetter eine große Rolle. Grundsätzlich gilt, sobald Frost im Boden ist, wird niemand anfangen wollen zu bauen. Vor jedem Hausbau finden zunächst Erdbewegungen statt. Kommt die Baggerschaufel nicht in den Boden, wird sich der Baubeginn verschieben.

Abhängig vom Baubeginn ist die Bauzeit und somit die Planungssicherheit der Bauherren. Daran hängt die Zwischenfinanzierung, der Umzug und Kündigung, bzw. Verkauf der alten Bleibe. Verzögert sich hier etwas, kann das mitunter sehr teuer werden. Ist die alte Wohnung gekündigt, die neue Bleibe nicht fertig, kommen noch weiter Kosten hinzu. Einlagerung von Möbeln und eine Zwischenlösung zum Wohnen muss her. Damit böse Überraschungen ausbleiben, sollte genügend Zeit oder finanzielle Mittel eingeplant werden.

Nach dem Startschuss, können sich Bauherren in der Regel entspannen und den Hausbau genießen. Vom Maurer bis zum Elektroinstallateur stimmen die Handwerker Ihre Arbeiten aufeinander ab. Nach dem Keller, bzw. der Bodenplatte, erfolgt der Rohbau mit errichten des Dachstuhls. In der Regel erhalten dann die Bauherren einen detaillierten Zeitplan für den weiteren Bauablauf. Daran können alle weiteren Schritte, wie bspw. der Umzug,  geplant werden.

 

Bauverzögerung

Verzögerungen oder bewusste Bauzeitverschleppungen sind sehr ärgerlich. Nicht immer geben sich die Gewerke die Klinke auf der Baustelle in die Hand. Manches benötigt Trockenphasen. Bei dem einen oder anderen Handwerksbetrieb ist der Kalender voll. Bauherren müssen sich dabei noch keine Sorgen machen. Solange der Bauleiter, Architekt und die Baufirma weiterhin erreichbar bleiben, ist alles gut.

Schlimm wird es, sobald generelle Unzufriedenheit auf der Baustelle aufkommt. Subunternehmer stehen ohne Material da, bekommen kein Geld, oder räumen gleich die Baustelle. Die Baufirma verlangt immer wieder die nächste Abschlagszahlung, obwohl nichts mehr vorangeht. Bauherren müssen darauf achten, dass der Zahlungsplan durch Vorleistung nicht ausgehebelt wird. Zahlungen und Bautenstand müssen sich immer in der Waage halten. Verlangt der Unternehmer bereits Geld ohne Leistung zu erbringen, steht die Insolvenz vor der Tür.

 

Änderungswünsche in der Bauphase

Wer kennt es nicht? Das Haus ist geplant und während dem Bau kommen die ersten Denkfehler der Bauherren auf.  Ein Fenster zu wenig, Steckdosen fehlen und den offenen Kamin wollen wir nun doch. Nun will der Fensterbauer auch noch die Tür während der Bauphase einbauen. Den Bauherren graut es jetzt schon davor, das die schöne Eingangstür zu Bruch geht.

Viele Fragen sich nun, wie viel Einfluss sie auf den Bau des Hauses haben. Für die Baufirmen und Handwerker gibt es nicht schlimmeres, als den Bauherrn auf der Baustelle. Morgens wird das Werkzeug gesucht, weil die Bauherren am Abend vorher aufräumen wollten. Jeden Tag kommen Änderungswünsche. Die Handwerker verdrehen beim Anblick der Bauherren bereits die Augen.

Die Firmen bauen Ihr Haus in Ihrem Auftrag. Somit können Sie auch jederzeit bestimmen, was gebaut wird. Fehlt der Kamin, oder ist die Wand zu kurz, können diese Dinge geändert werden. Dazu gibt es nur ein paar Regeln zu befolgen. Zum einen sollten diese Wünsche mit dem Bauleiter/Architekt besprochen werden. Nicht jede Änderung ist machbar, oder sinnvoll. Manche Dinge kosten mehr Geld, als im Baupreis enthalten ist.

 

Hausbau kann Schön sein

Die meisten Bauherren können sich daran erfreuen. Vielen geht es leider anders. Die Medien sind voll von Baupfusch und die Gerichte ausgelastet mit Insolvenzen und Klagen.

Jedem sollte von vornherein bewusst werden, das keine Baustelle reibungslos funktioniert. Bauablaufstörungen gehören zu jedem Hausbau. Sei er auch noch so gut durchgeplant. Ein solcher Plan muss allerdings vor dem Spatenstich existieren. Bauherren sollten sich den Bauablaufplan aushändigen lassen. In regelmäßigen Abständen kann dieser mit dem Bauleiter durchgesprochen und abgehakt werden.

Die Baufirma muss am Ende ein mangelfreies Haus an die Bauherren übergeben. Ist die oben erwähnte Haustür während der Bauzeit beschädigt worden, muss sie ersetzt werden. Um Baumängel rechtzeitig zu erkennen, empfehlen wir eine unabhängige Qualitätsüberwachung. Die erkennt und dokumentiert jeden Mangel am Haus. Bauzeitverzögerung und Baumängel müssen sofort schriftlich angezeigt und in Frist gesetzt werden.

Jeder muss sich vergegenwärtigen, dass der Bau eines Eigenheims kein Spaziergang ist. Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf ist gute Vorbereitung. Hinzu kommen eine kompetente Baubegleitung und das Handeln in eigener Sache. Ein ausgewogener Bauvertrag samt detaillierter Leistungsbeschreibung, bildet die Basis.

Alle Beteiligten sind gut darin beraten zunächst gemeinsam eine Lösung zu erarbeiten. Der Rechtsstreit und/oder das Kündigen des Bauvertrages sollten die letzten Mittel sein. Bauherren müssen sich darüber im Klaren sein, dass sich die Konflikte danach fortsetzen werden. Sitzen auf der Baustelle alle an einem Tisch, kommt man oft zu einem schnellen Ergebnis. Beide Parteien sollten eine kostenintensive und lange gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden.

Während der Bauzeit können sie auf folgendes achten:

  • Bau- und Leistungsbeschreibung überwachen.
  • Baustelleneinrichtung kontrollieren. Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht obliegt auch weiterhin dem Bauherrn.
  • Gewerke vor Abschlagszahlung kontrollieren.
  • Bautenstand und die Einhaltung des Bauablaufplans im Auge behalten.
  • Dazu ist dringend eine unabhängige Qualitätsüberwachung zu empfehlen.
  • Baumängel unverzüglich anzeigen und in Frist setzen
  • Zahlungen einstellen, sobald Bautenstand aus dem Ruder läuft, Termine nicht eingehalten werden, Verantwortliche nicht mehr erreichbar sind, laufend die Subunternehmer ausgetauscht werden. Hier droht Schieflage, bis zur Insolvenz.

 

 

Zur Übersicht

Zu Teil 1 – Die Planung

Zu Teil 2 – Die Finanzierung

Zu Teil 3 – Die Baufirma

Zu Teil 5 – Die Abnahme

 

 

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