Teil 2 – Die Finanzierung

Hinter jedem guten Hausbau steckt ein starker Geldgeber. Zumindest ist dies für die meisten Menschen eine Grundvoraussetzung. Welche Möglichkeiten der Finanzierung bieten sich? Bei welchem Anbieter bekomme ich günstige Konditionen? Welche Unterlagen werden benötigt und wie verläuft der Hausbau in Kooperation mit der Bank? Damit werden wir uns in diesem Artikel befassen.

Eine überschaubare Finanzierung setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Letztere bieten gut betuchte Verwandte, doch in den meisten Fällen eine Bank. Auf die Mischung der Barreserven und der Geldaufnahme kommt es am Ende an. Eine Faustformel besagt, dass bei Eigenerwerb mindestens 25 % Eigenkapital vorhanden ist. Hier sollten auch keine Kompromisse eingegangen werden! Selbst dann nicht, wenn eine 100 % Finanzierung so verlockend klingen mag. Am Ende zahlt der Schuldner drauf und riskiert sein Eigentum zu verlieren. Die Gerichte sind voll mit diesen Beispielen und Zwangsversteigerungen.

Neben der Hausbank bieten sich gute freie Finanzierungsberater an. Beispielsweise die Baugeldspezialisten. Ein Gesprächstermin sollte auch hier wahrgenommen werden. Da diese unabhängig sind, können zum Teil wesentlich günstigere Konditionen ermittelt werden. Der Besuch und die Beratung bei den unabhängigen Finanzierungsberatern sind meist kostenfrei. In der Regel beziehen sie ihre Provisionen über die vermittelten Banken. Auch lohnt sich eine eigene Recherche um die Banken direkt anzusprechen.

 

Die Finanzierung

Es gibt einen klassischen Finanzierungsanteil, sowie geförderte Gelder über die Kfw Bank. Letztere sind an bestimmte Voraussetzungen und Bedingungen gebunden. Welche dieses sind, klärt ein Finanzierungsberater in einem Finanzierungsgespräch. Auch darüber, wie sich die Darlehn zusammensetzen. Jede Geldaufnahme ist künftig ein eigenständiges Darlehn mit entsprechenden Konditionen. Die gesamte Finanzierung läuft über einen Ansprechpartner bei der Darlehnsbank. Es müssen somit keine zusätzlichen Gespräche mit der Kfw-Bank geführt werden.

Eine Baufinanzierung ist ein langwieriger Prozess von bis zu 40 Jahren. Beachtet werden muss, dass in dieser Zeit private und finanzielle Phasen durchlaufen werden. Vor dem Banktermin stehen somit einige Hausaufgaben an. Alle Ein- und Ausgaben im Monat müssen genauesten zusammengetragen werden. Daraus ergibt sich, was am Ende für eine solide Finanzierung übrig bleibt. Der Finanzierungsrahmen sollte dabei nie in voller Höhe ausgereizt werden. Urlaub, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Reparaturen, etc. müssen in jedem Falle berücksichtigt werden. Zudem sollte der Haushaltsplan einen ordentlichen Anteil für Rücklagen (= Sparen) beinhalten.

Die Institute verlangen Unterschiedliche Unterlagen die zur Vorlage eingereicht werden müssen. Darüber gibt es entsprechend Checklisten, die von der Bank zur Verfügung gestellt werden. Generell wird der Eigenkapitalnachweis, Gehaltsabrechnungen, Kauf- bzw. Werkvertrag verlangt.

 

Bestandteile der Finanzierung

Im groben setzt sich eine Finanzierung aus folgenden Komponenten zusammen. Die Höhe des Eigenkapitals und dem aufzunehmenden Darlehn. Zur Eigenfinanzierung zählen sämtliche Eigenmittel als Geldmittel und/oder Sachwerten. Dazu zählen Bankguthaben, Bausparguthaben, Fest-/Tagesgeld, Grundstücke und Eigenleistung.

Die Fremdfinanzierung ist die Bereitstellung von Fremdmitteln und deckt generell den größten Teil. Von kurz- bis langfristigen Krediten. Über Fest-, Annuitäten- bis Variablen Darlehn bieten sich unterschiedliche Modelle. In der Regel sind alle Formen wie folgt aufgebaut:

Einer Zinsfestschreibung, in der die Zinsen über einen gewissen Zeitraum konstant bleiben. Dieser Zeitraum ist zwischen 3, 5, 10 oder 15 Jahren wählbar und gibt Planungssicherheit. An dieser Festschreibungszeit ist die Höhe der Zinsen gekoppelt. Je länger die Zeit, desto teurer die Zinsen. Die Banken sichern in dieser Zeit die Höhe der Zinsen fest zu. Sollten sich diese innerhalb der Darlehnszeit erhöhen, muss die Bank bei dem Zins bleiben. Dieses Risiko lassen sie sich durch höhere Zinsen bezahlen.

Auf den Darlehnszins kommt der Tilgungszins. Er bestimmt am Ende die Laufzeit und wie schnell der Kredit zurückgezahlt wird. Kleine Tilgung höhere Laufzeit und umgekehrt. Beide Zinsteile bestimmen in der Summe die Höhe der Abtragung, bzw. monatlichen Belastung. Die Laufzeit kann zusätzlich durch Sondertilgungsrechte verkürzt werden. Bei diesem Punkt trennt sich die Spreu vom Weizen in der Darlehnswelt. Seriöse und gute Banken bieten dem Darlehnsnehmer die Möglichkeit die Laufzeit zu verkürzen. Durch Sondereinlagen kann das Darlehn somit vorzeitig getilgt werden.

 

Vor und während dem Bau

Bevor die Auszahlung der Darlehn erfolgen, muss meist das Eigenkapital verbraucht werden. Anschließend können die Darlehn je nach Baufortschritt abgerufen werden. Der Nachweis erfolgt durch Architekt, bzw. Generalunternehmer. Die Höhe der abzurufenden Beträge ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Auch deren Handhabe. Oftmals werden die Gelder erst gegen Vorlage der Rechnungen ausgezahlt. Manche Banken gewähren die Auszahlung nur bis zur Höhe einer bestimmten Summe. Diese Dinge sollten im Vorfeld abgeklärt werden, um Missverständnissen vorzubeugen.

Während der Bauzeit muss die Belastung möglichst gering gehalten werden. Zusätzliche Miete, eine Zwischenfinanzierung, der Umzug, die Einrichtung werden teuer genug. Damit die Finanzierung nicht aus dem Ruder läuft, auch auf die versteckten Kosten achten.

Der Bau einer Immobilie erfolgt i.d.R. in mehreren Bauabschnitten. Deren Bezahlung erfolgt erst nach Fertigstellung. Die Bank stellt den Gesamtkredit allerdings bereits vor Baubeginn zur Verfügung. Verdient damit am Markt kein Geld mehr und erhält noch kein Darlehnszins. Diesen Verlust lässt sie sich durch Bereitstellungszinsen ausgleichen und stellt sie in Rechnung. Zinshöhe und Stichtag variieren von Bank zu Bank sehr stark und machen den Unterschied. Mitunter bieten Institute hier einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten an.

 

Wie vergleiche ich?

Jede Finanzierung ist unterschiedlich. Sie ist von individuellen Faktoren, wie Alter, finanziellen Rücklagen und dem Einkommen abhängig. Hinzu kommen voraussichtliche persönliche Entwicklung, sowie der Preis der Immobilie. Die Höhe der monatlichen Belastung bestimmen die Vertragsbedingungen und Konditionen. Jegliche Finanzierung muss immer bezahlbar sein. Dazu muss sie Planungssicherheit bieten und Flexibilität beinhalten.

Neben dem Gang zur Hausbank lohnt es sich somit über den Tellerrand zu schauen. Unabhängige Finanzierungsberater und die Direktbanken ebenfalls ansprechen. Vor Vertragsunterzeichnung immer mehrere Angebote zu gleichen Bedingen einholen. Anschließend alle Angebote in Ruhe zu Hause prüfen. Vor Vertragsunterzeichnung in jedem Falle ein Zweitgespräch führen. Evtl. das Angebot von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages unbedingt die Finanzierungszusage der Bank einholen.

 

Mehr zu diesem Thema in der FAQ.

 

 

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Zu Teil 1 – Die Planung

Zu Teil 3 – Die Baufirma

Zu Teil 4 – Die Bauzeit

Zu Teil 5 – Die Abnahme

 

 

 

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