Teil 1 – Die Planung

Die Planung der eigenen vier Wände nimmt einen sehr großen Teil ein. Wer sich mit dem Neubau des Hauses oder der Eigentumswohnung befasst, hat nicht nur die Größe und Ausstattung vor Augen. Vor allem zählen auch die Lage, die Infrastruktur und die Anordnung der Räume und Zimmer dazu. Wer finanziert mein Unternehmen? Wer baut unser Haus? Um welche Dinge muss ich mich kümmern, und woher überhaupt nehme ich meine benötigten Informationen.

Um die Artikelreihe aus der Praxis zu schreiben, haben wir uns dazu entschlossen, dieses aus unserer Sicht aufzuzeigen. Selbstredend gibt es zu anderen Baustellen Abweichungen. Nicht jedes Haus ist gleich und jeder der vielen Menschen, die am Hausbau beteiligt sind, tickt anders. Da wir, leider, eine Baufirma erwischen mussten, die so gar keine Lust hatte überhaupt Häuser zu bauen, können wir auf einiges hinweisen worauf künftige Bauherren achten sollten. Dass wir damit nicht alleine stehen erkennt man, leider, an den vielen Kommentaren im Blog und auf unserer Facebook-Seite. Sehr viele Menschen wurden hinters Licht geführt und aus unserer Sicht sehr gezielt und bewusst ins Unglück geschickt.

neubauplanung2Am Anfang stand bei uns die Entscheidung ein Haus haben zu wollen. Nach der ersten Suche eine Bestandsimmobilie zu kaufen, stieg nach einigen Besichtigungen der Wunsch nach einem Neubau. Somit wurde die Suche von Haus auf Grundstück verändert. Da fingen schon wieder die Probleme an. Ein geeignetes Grundstück finden, welches auch bezahlbar ist, wurde zu einer echten Herausforderung. Wir durchsuchten das Internet und diverse Plattformen für Immobilien. Daneben fuhren wir durch unsere Gegend und hielten nach Baulücken Ausschau. Auf einigen fanden wir Verkaufsschilder, andere sahen nur einsam und verlassen aus.

Bauherrentipp: Viele Grundstücke werden von privat verkauft, welches viel Geld an möglichen Provisionen für Makler einspart. Dennoch auch die Grundstücke anfragen, die über Immobilienfirmen oder Banken verkauft werden. Oftmals nehmen Makler ihre Provision vom Verkäufer. Suchen Sie sich vorher die durchschnittlichen Grundstückspreise heraus. Dazu gibt es einige Geo Portale, auf denen solche Informationen vermerkt sind. Mit diesen Informationen sind Sie in der Verkaufsverhandlung gut gerüstet.

 

Grundstückssuche und Kauf

Neben der Suche auf Immobilienportalen, die ortsansässigen Makler ansprechen, mit wachsamen Augen durch die Straßen fahren und die Zeitungen studieren, gibt es noch die Möglichkeit bei der Stadt eine Anfrage zu stellen. Oft sind dort die Baulücken vermerkt und es kann ein Kontakt zum jeweiligen Eigentümer hergestellt werden. In der Regel verlangen die Ämter dafür keine Gebühren, da sie selbst daran interessiert sind, die Baulücken zu schließen.

Vor dem Grundstückskauf sollten Sie sich genauestens über Grund und Boden informieren. Welcher Erschließungsstand liegt vor? In welcher Ausrichtung liegt das Grundstück? Wie ist der Bebauungsplan und kann ihr Traumhaus darauf überhaupt gebaut werden? Welche Erschließungskosten kommen auf Sie zu? Liegen die Leitungen bereits in der Straße, bzw. neben oder auf dem Grundstück variieren die Preise. Erfragen Sie bei der Stadt den Kanaltiefenschein, lassen Sie sich sämtliche Unterlagen betreffend zum Grundstück und Baugebiet aushändigen und erfragen die Kosten bei den Versorgern (Strom, Gas, Wasser, Telefon).

Bauherrentipp: Wichtig sind die Informationen vom Stromanbieter und dem Wasserwerk. Bezüglich Baustrom wäre es von großem Vorteil, dass eine Verteilersäule in unmittelbarer Nähe steht. Jeder Meter Kabel vom Baustromkasten zu diesem Verteiler kostet Geld. Im schlimmsten Falle ist kein Verteiler in der Nähe und es muss eine Stromsäule gesetzt werden. Dieses sind zusätzliche hohe Kosten, die im Tausenderbereich liegen können. Alternativ wäre hier den Nachbarn zu befragen. Dazu wieder darauf achten, dass ein Starkstromanschluss vorhanden ist. Spätestens beim Anschluss für die Estrichpumpe gibt es sonst Probleme. Von einem Kran ganz zu schweigen.

Anschließend zum Notar und danach kann es endlich losgehen. Sobald das Grundstück auf Ihren Namen umgeschrieben ist, können Sie mit den ersten Arbeiten beginnen und das Grundstück freilegen lassen. Auch hier unser Tipp: Holen Sie viele Angebote ein und vergleichen Sie.

 

Die Baufirma – Ein erster Kontakt

Ist das Grundstück gefunden, können die ersten intensiven Gespräche mit den möglichen Baufirmen stattfinden. Während wir nach dem Grundstück gesucht haben, beschäftigten wir uns zeitglich auch mit der Suche nach dem geeigneten Baupartner. Gar nicht so leicht, bei der Menge an Angeboten und den Horrorberichten in den Medien. Hier können wir nur darauf hinweisen, diesen Schritt mit größter Sorgfalt zu begehen. Am Ende schaut man auch der Wunschfirma nur vor den Kopf und hofft drauf, dass alles gut geht.

Wir hatten das Glück ein paar Firmen zu finden, die in Frage gekommen sind. Von den Branchengroßen mussten wir uns recht schnell verabschieden, da unser Traumhaus dort einfach viel zu teuer wurde. Es blieben ein paar Kleinere, mit denen wir Anfangs gute Gespräche hatten. In der Menge waren es am Ende drei und bei einer Firma standen wir sehr weit in Verhandlungen, mussten diese aber leider abbrechen, weil dort „jeder Stein“ immer teurer wurde. Da hätten wir auch zu einem Großen gehen können. Am Ende blieben zwei übrig und eine davon bekam den Auftrag. Leider dir Falsche!

Mit unserem damaligen Vertriebsleiter, der für unsere Baufirma in Rheingebiet zuständig war, hatten wir sehr gute Gespräche. Ein guter und fähiger Fachmann, der uns viel geholfen hat. Durch unsere vielen Besuche in Musterhausparks und das Durchstöbern der Prospekte diverse Hausanbieter, hatten wir irgendwann unser Traumhaus auf ein Blatt Papier gekritzelt. Aus unserer Skizze, vielen Ideen und guten Ratschlägen entwickelte sich irgendwann das Konzept von unserem Haus.

Bauherrentipp: Wir können wirklich jedem empfehlen, die geringen Eintrittspreise und die Zeit zu investieren um sich die Musterhausparks anzuschauen. Mit Fotokamera, Notizblock und wachsamen Augen, konnten wir damals Unmengen von guten Ideen einfangen, von denen wir anschließend sehr viele Verwirklichen konnten. Klar, haben Baufirmen ihre Kataloge und bauen auch gerne diese Häuser, aber wie schön ist es, sein eigenes Konzept zu haben. Und wenn ein bestehendes Haus aus dem Katalog nur abgewandelt wird.

Keine Angst: Oftmals verlangen die Baufirmen keine zu hohen Mehrkosten, für Individualität. Einfach nachfragen und am besten einen fertigen Grundriss mitbringen. Um den zu erstellen, gibt es viele Programme im Internet die kostenlos für ein paar Tage genutzt werden kann. Der Architekt muss sich keine Gedanken machen, denn das würde viel Geld kosten! So, muss er Ihre Zeichnung nur Maßstabsgetreu zeichnen und die Statik berechnen.  

Auf welche Dinge besonders Acht geben werden sollte und worauf die Bauherren vor der Vertragsunterzeichnung mit der Baufirma achten sollten, besprechen wir in unserem Artikel „Die Baufirma“.

 

Grundstücksvorbereitung

Sobald alles in trockenen Tüchern ist, sind die nächsten Schritte teilweise davon abhängig, was die Baufirma zu leisten im Stande ist und was an den Bauherren hängen bleibt. Was Sie in jedem Falle selbst in die Wege leiten sollten, sind zum einen die Bestellung eines unabhängigen Baugutachters und die Erstellung eines Bodengutachtens. Letzteres wird meist auch von den Baufirmen verlangt und liegt in ihrem eigenen Interesse. Sie sollten wissen, dass Ihr Haus nicht auf Sand gebaut ist! Wenn doch, sollte es wenigstens beim nächsten Sturm stehen bleiben. Mit der unabhängigen Qualitätskontrolle (=Baugutachter) haben Sie die Gewissheit, dass Ihr Hausbau entsprechend der EnEV Vorgaben und DIN Normen gebaut wird.

Danach geht es an das Vermessen des Grundstücks und die Festlegung des Baufensters und der Grundstücksgrenzen. Sobald Sie und Ihre Baufirma wissen, wo das Haus hinkommt, geben Sie schon jetzt die Versorgung (Strom, Gas, etc.) in Auftrag. Einen Termin für die Leitungslegung können Sie zwar erst dann vereinbaren, sobald ein abschließbarer Versorgungsraum (Keller oder HWR) vorliegt, aber sie laufen anschließend keinen fehlenden Unterlagen hinterher. Sobald der Raum fertig ist, können Sie die Leitungen  legen lassen.

Neben den Versorgern zählt auch der Kanalanschluss zu den Dingen, um die man sich sofort kümmern sollte. Sobald die erste Etage steht, und bevor das Gerüst anrückt, lassen Sie sich den Kanal anschließen. Ganz gleich, was ihre Baufirma Ihnen erzählt. Gute Baufirmen kommen selbst auf die Idee, unsere leider nicht. Wir mussten unserem Kanalanschluss hinterherlaufen und hatten am Ende sehr viel Glück, das wir noch vor Wintereinbruch angeschlossen wurden.

Bauherrentipp: Nehmen Sie sich einen regional ansässigen Tiefbauer für den Kanalanschluss. Zum einen kennt er die Gegebenheiten, zum anderen hat er das geeignete Gerät, bzw. Material dafür. Auch hier hatten wir mit unserem Erdarbeiter leider den falschen erwischt.

 

Und hier alles in Kurzfassung – Eine Checkliste

  • Grundstück suchen (Internetportale, Makler und Banken ansprechen, Spazierfahrt durch die Wunschlage, Anfrage bei der Stadt).
  • Während der Grundstückssuchen parallel die ersten Baufirmen heraussuchen und ansprechen.
  • Durchschnittliche Grundstückspreise in der Region ermitteln.
  • Erschließungszustand erfragen.
  • Ausrichtung des Grundstücks, bspw. mit einem Kompass, prüfen. (Wer möchte nicht seinen Feierabend in der Sonne genießen)
  • Bebauungsplan und alle nötigen Unterlagen zum Baugebiet und dem Grundstück bei der Stadt oder dem Verkäufer anfordern.
  • Versorger ansprechen und Angebote einholen.
  • Notartermin vereinbaren
  • Grundstücksrodung und Bauvorbereitungen treffen
  • Besuch in Musterhausparks und Baufirmen ansprechen
  • Verhandlung mit den Baufirmen, Preise und Leistung besprechen.
  • Unabhängigen Baugutachter engagieren (TÜV, DEKRA oder Freie)
  • Bodengutachten in Auftrag geben.
  • Grundstück vermessen.
  • Bauplatzvorbereitung (Baggerarbeiten)
  • Versorger und Kanalvorbereitung (Ausführende Firmen heraussuchen und in Auftrag geben)

 

Anmerkung:

Wir gehen bei unserem Artikel davon aus, dass Sie kein klassisches Bauträgerkonzept (Schlüsselfertigbau) wählen. Hierbei kaufen Sie Grundstück inkl. Haus von einem Bauträger. Bei unserer Checkliste kaufen Sie das Grundstück selbst, suchen sich eine geeignete Baufirma und lassen Ihr Haus errichten.

 

Zur Übersicht

Zu Teil 2 – Die Finanzierung

Zu Teil 3 – Die Baufirma

Zu Teil 4 – Die Bauzeit

Zu Teil 5 – Die Abnahme

 

 

 

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Ein Gedanke zu „Teil 1 – Die Planung

  1. Hallo,

    wir sind auch gerade bei den ersten Schritten Richtung Eigenheim – da ist es sehr interessant, wie andere diesen Schritt gefühlt und begangen haben. Ich werde mir eure Seite merken und hier weiter schauen.

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