Kosten beim Hausbau – Baunebenkosten

Auf der Suche nach dem richtigen Baupartner werden die Kosten für den eigentlichen Hausbau, sowie die Leistungsbeschreibung verglichen. Was von den Bauherren allerdings oft vergessen oder vernachlässigt wird, sind die Baunebenkosten. Diese machen einen nicht unerheblichen Teil der Baukosten aus.

Zur besseren Übersicht haben wir die Baunebenkosten in entsprechende Rubriken aufgeteilt, benannt und erklären diese in kurzen Sätzen. Regional können hierbei selbstverständlich Unterschiede auftreten. Gemeinde und Anbieter für Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Gas, Telefon, etc.) rechnen unterschiedlich ab. Als Faustformel sollten Bauherren mit ca. 15 % der Bausumme zusätzlich an Baunebenkosten rechnen.

In der Liste sind keine zusätzlichen Ausstattungsmerkmale vorgesehen, die vor oder während der Bauzeit noch von den Bauherren gewünscht werden. Hierunter können umfangreichere Elektroarbeiten fallen (mehrere Steckdosen, Haustechnik, Bussystem), schöne Fliesen, etc. Ebenfalls sind in manchen Werkverträgen keine Maler- oder Oberbodenarbeiten enthalten. Diese müssen ebenfalls noch hinzugerechnet werden.

 

Beim Grundstückskauf

  • Maklerkosten
    Wird das Grundstück über einen Makler gekauft, sind je nach Region zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises an Courtage fällig.
  • Notarkosten
    Der Notar dokumentiert den Grundstückserwerb in einer beglaubigten Urkunde, ohne die kein rechtswirksamer Kauf zustande kommt. Dieser lässt sich somit nicht umgehen. An Notarkosten fallen ca. 1 % vom Kaufpreis an.
  • Kosten für Grundbucheintragungen
    Für die Eintragungen beim Grundbuchamt oder dem Amtsgericht werden ca. 0,5 % vom Kaufpreis fällig.
  • Grunderwerbssteuer
    Wird der Grundstückskauf getätigt fallen meist 3,5 % (in Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt sind dies 4,5 %) vom Kaufpreis an Grunderwerbssteuer an.

 

 

Vor dem Hausbau

  • Baugrundgutachten
    Um evtl. Überraschungen während der Bauzeit aus dem Weg zu gehen, sollte vor Baubeginn unbedingt ein Baugrundgutachten (bekannt auch als Bodengutachten) erstellt werden. Es ist nicht vorgeschrieben, sichert Bauherren und Bauträger doch die Tragbarkeit von Grund und Boden ab. In der Regel liegen die Kosten hierfür zwischen 1.000,- Euro und 1.500,- Euro.
  • Vermessungskosten
    Die Vermessungsunterlagen müssen dem Bauantrag beigefügt werden und sind Bestandteil der Baugenehmigung. Somit also Pflicht. Die Vermessung wird vom zuständigen Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Die Gebühren sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und werden nach Aufwand vom Herstellungswert des Gebäudes ermittelt. Als Beispiel liegen die Kosten im Rheinland Pfalz bei ca. 1 % der Bausumme.
  • Kosten der Baugenehmigung
    Auch diese Kosten sind in den Bundesländern unterschiedlich in Verordnungen geregelt. In etwa dürften sich die Kosten zwischen 500,- Euro und 1.000,- Euro einpendeln.
  • Kosten für Prüfstatiker
    Ein Prüfstatiker überprüft, wie der Name bereits hergibt, die statischen Bauzeichnungen und Ausführungspläne des Statikers oder Ingenieurs. Darüber erstellt er einen Prüfbericht. Liegen keine deutlichen Rohbau-Mängel vor, das die Baustelle erneut aufgesucht werden muss, sind in der Regel zwischen 1.500,- Euro und 2.500,- Euro fällig.
  • Bauplatzvorbereitung (Aushub für Keller oder Bodenplatte mit Entsorgung vom überschüssigen Erdreich)
    Ein Haus beginnt unten, und somit steht als erstes die Bauplatzvorbereitung auf dem Plan. Der Keller oder die Bodenplatte müssen ausgehoben, überschüssigen Erdreich entsorgt und zum Verdichten neues aufgeschüttet werden. Beim Bau eines normalen Einfamilienhauses fallen etwa 200 bis 300 Kubikmeter Erdreich an. Die Kosten für diese Arbeiten liegen zwischen 2,- Euro und 4,- Euro pro Kubikmeter. Für die Entsorgung kommen nochmals je nach Bodenklasse bis zu 20,- Euro dazu. Diese Preisvorgabe gilt nur für Erdreich ohne Altlasten, wie Erdöl.
  • Baustrom und Bauwasser
    Während der Bauphase wird Strom und Wasser verbraucht. Die Kosten liegen hier in etwas bei 1.000,- Euro. Auch diese Kosten variieren in den Bundesländern und sind ebenfalls abhängig von der Lage des Grundstücks. Liegt das Baugrundstück beispielsweise nicht in der Nähe eines Stromverteilers, wird ggf. ein vorläufiger Stromanschluss vom örtlichen Anbieter gelegt. Da Strom öffentlich nicht zugänglich sein darf, und ist kein abschließbares Gebäude auf dem Grundstück, wird eine sogenannte Stromsäule errichtet (ähnlich einem Stromkasten). Dabei erhöhen sich die Kosten sehr schnell und können leicht zwischen 1.500,- Euro und 2.500,- Euro liegen.
  • Kranstellplatz und Baustraße
    Während der Bauzeit fahren Fahrzeuge in unterschiedlicher Form und Größe (LKW, Bagger, etc.) den Bauplatz an. Grenzt das Baugrundstück an Wegen, die nach Gemeindevorlagen geschützt werden müssen, fallen in etwa 1.000,- Euro für die Absicherung an. Ist die Baustelle über keine befestigte Zufahrt zu erreichen, können schwere Baufahrzeuge im Erdreich steckenbleiben. Die Bergung kann hohe Kosten verursachen, die vom Bauherrn zu tragen sind. Um das zu vermeiden, werden Baustraßen angelegt. Die Kosten dafür betragen etwa 12 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Baustraße mit einer Fläche von 250 Quadratmetern ist also mit Kosten von etwa 3.000 Euro zu rechnen. Liegt das Baugrundstück an einer stark befahrenen Straße kann eine Straßensperrung nötig werden. In manchen Fällen ist eine Straßensperrung bereits eine Auflage der Baugenehmigung. Dabei entstehen Kosten von etwa 300 Euro, die sich aus der Gebühr für die Beantragung der Straßensperre und dem Auf- und Abbau zusammensetzen. Der Kranstellplatz sollte dort angelegt werden, wo später der Kfz-Stellplatz oder die Auffahrt sein sollen. Ist das nicht möglich, entstehen ähnliche Kosten pro Quadratmeter wie für eine Baustraße.
  • Baubegleitung, Baubetreuung, Qualitätsüberwachung (TÜV, DEKRA, etc.)
    Jedem Bauherrn kann nur dringendst angeraten werden den eigenen Hausbau durch eine unabhängige Qualitätsüberwachung begleiten zu lassen. Über die Gründe haben wir bereits oft berichtet. Die Kosten für die Baubegleitung liegen zwischen 0,5% und 1,5% der Baukosten.
  • Architektenkosten
    Separate Kosten für einen Architekten fallen an, wenn nicht mit einem Bauträger gebaut wird. Sein Honorar basiert auf der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und ist von der Höhe der anrechenbaren Baukosten (= Baukosten ohne Mehrwertsteuer), dem Schwierigkeitsgrad beim Hausbau, dem Leistungsumfang sowie ggf. von individuellen Honorarabsprachen mit dem Bauherrn abhängig. Bei einem Einfamilienhaus mit einer durchschnittlichen Ausstattung und einem Baupreis von 160.000,- Euro werden inkl. der Mehrwertsteuer und allen Nebenkosten knapp 26.000,- Euro fällig.
  • Grundstücksvorbereitung
    Baumfällungen und Entsorgung Stehen Bäume auf dem Grundstück müssen diese auf Kosten der Bauherren gefällt und entsorgt werden. Die Kosten hierfür sind sehr unterschiedlich und hängen vom Aufwand auf dem Grundstück ab. Muss zusätzlich eine Fällgenehmigung eingeholt werden, sind nochmals Gebühren zwischen 45,- Euro und 100,- Euro fällig.
  • Abriss von Bestand auf dem Grundstück
    Steht auf dem Bauplatz eine Gartenlaube, ein Schuppen oder gar ein komplettes Haus, wird der Abriss und Abtransport zu einer spürbaren finanziellen Belastung. Je massiver und größer das vorhandene Gebäude ist, desto höher wird die Entsorgung. Die Kosten sind daher schwer zu beziffern, da die Abrissunternehmen unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Ein Vergleich lohnt sich. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, eine kleine Rechnung. Beim Abriss einer Gartenlaube von 30m² werden ca. 3.000,- Euro fällig.
  • Erschließungs- und Hausanschlusskosten
    Zu den Erschließungskosten zählen alle Kosten, die der Anbindung eines Baugrundstücks an die öffentlichen Netze dienen. Dazu gehören der Anschluss an die Kanalisation, an die Energie- und Wasserversorgung sowie anteilig an Verkehrswege (Straße, Fuß- und ggf. Radweg). Auch die Straßenbeleuchtung, der Bau eines Lärmschutzwalls und das Anlegen von Spielplätzen oder öffentlichen Grünflächen können hier zu Buche schlagen. Die fälligen Erschließungskosten variieren so stark, das hier nur schwer ein Beispiel geliefert werden kann. Diese Kosten können bei den örtlichen Versorgern angefragt werden.Für eine erste Berechnung könnten nachfolgende Kosten angesetzt werden:

    • Für Kanalanschluss bis zu 5.000,- Euro
    • Storm bis etwa 3.500,- Euro
    • Gasanschluss bis etwa 5.000,- Euro
    • Wasseranschluss bis etwa 4.500,- Euro
    • Telefonanschluss bis etwa 350,- Euro

 

Außenanlagen

  • Pflasterarbeiten der Zuwege
    Die Kosten für Pflasterarbeiten können kaum näher beziffert werden und hängen im Wesentlichen von den eigenen Vorstellungen ab. Hinzu kommt die Handwerksleistung (sofern diese nicht selbst durchgeführt werden), das Material und ggf. Leihgebühren für schwerere Geräte (Minibagger, etc.). In der Regel müssen nachfolgende Arbeiten durchgeführt werden:

    • Abschieben des Mutterbodens und der Aushub des Bodens für die Tragschicht.
    • Das Aufbringen sowie Verdichten der Schotterschicht.
    • Das Aufbringen von Splitt.
    • Die Pflasterverlegung einschließlich des Abrüttelns, sowie Verfüllen aller Hohlräume.
  • Garage/Carport
    Auch hier sind die Preise schwer zu beziffern. Abhängig von Größe, Ausführung und dem Material variieren diese. So viel kann gesagt werden: In der Regel ist eine Garage teuer als ein Carport. Ebenso ist meist eine Fertiggarage günstiger als eine gemauerte. Aber auch hier variieren die Preise und unterliegen letztlich dem eigenen Verhandlungsgeschick gegenüber den Maurern, oder Fertiggaragenhersteller.
  • Terrasse
    Auch hier gilt die Aussage, wie bei den Pflasterarbeiten, das die Preise den eigenen Vorstellungen unterliegen. Von einer einfachen Terrasse mit Betonsteinen von 60,- Euro/m², über Natursteinen oder Holz, bis zur aufwendigen über mehrere Etagen gebaute Terrasse, mit veredelten Betonsteinen, fallen letztlich bis zu 250,-/m² an.
  • Grünflächen
    Soll eine Rasenfläche angelegt werden, ist es am günstigsten den Rasensamen selbst zu säen. Vor der Aussaht müssen allerdings vorbereitende Maßnahmen durchgeführt werden. Boden umgraben, Fremdkörper entfernen, begradigen, Bodenabtragung, Auffüllen mit Mutterboden usw.

    • Für die Aussaht: 7,- bis 50,- Euro/m²
    • Bodenvorbereitung durch Fachbetrieb: 2,- bis 12,- Euro/m²
    • Für Rollrasen: ab 2,50 Euro/m² bis 4,- Euro/m. Hinzu kommen Dünger (0,2  Euro/m²), Lieferkosten (1,- Euro/m²), fachmännische Bodenvorbereitung (5,- Euro/m²), sowie die Verlegungskosten (um die 7,- Euro/m²)

 

Bauversicherung

Diese haben wir bereits in einem gesonderten Artikel aufgeführt. In der Summe liegen die notwendigsten Versicherungen insgesamt bei in etwa 500,- Euro. Hier nur nochmals zur Übersicht, welche Versicherungen sinnvoll sind:

  • Bauherrenhaftplicht
  • Bauleistungsversicherung
  • Feuer-Rohbauversicherung
  • Bauhelfer Versicherung
  • Baufertigstellungsversicherung

 

 

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