Faqs

Grundstück

Das (Bau)Grundstück

Der erste Schritt im Bauvorhaben ist ein passendes Grundstück. Dabei sollte dringend bedacht werden, dass sich diese unterscheiden können. Von Ackerland bis zum erschlossen Grundstück gibt es unterschiedliche Kaufpreise, Erschließungskosten, Bauvorbereitungskosten usw. Auch sind vor dem Bau einige bürokratischen Angelegenheiten, z.B. Bebauungsplan, Bauantrag, etc., zu klären. Werden Quellen, Grundwasserströme oder historisch bedeutende Entdeckungen auf dem Grundstück gefunden, liegen öffentlich-rechtliche Beschränkungen zum Wohle der Allgemeinheit vor. Diese sind im Bebauungsplan geregelt und mit der Baubehörde abzuklären.

Die Überwachung von Bauland und Erlassung von Baugesetzen, Bauordnungen, Vorschriften und Verordnungen unterliegen den Kantonen und Gemeinden.

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Erwerb von Grundeigentum

Unser Staat dokumentiert alle Liegenschaftsrechte. Folgende Punkte sind in einem Kaufvertrag zur allgemeinen Sicherheit unerlässlich:

  • Name, Adresse und Geburtsdatum der jeweiligen Parteien.
  • Grundstücksbeschreibung: Lage, Anschrift, Kataster und Grundbuchnummer Gebäudebezeichnungen, Flurgröße und den Versicherungswert mit Schätzjahr.
  • Kaufpreis, Hypotheken und Tilgungsmodus.
  • Aufführungen über die Bezeichnungen der Gewinnstücksteuer sowie weiteren Kosten.
  • Angaben zur Beibehaltung bzw. Auflösung eventuell vorhandener Schadensversicherungen.
  • Datum und Unterschrift.

Für die Gültigkeit des Kaufvertrages muss der Verkäufer oder sein Bevollmächtigter im Grundbuch eingetragen sein. Dazu ist der Gang mit entsprechenden Kosten zum Notar unausweichlich. Der Grundstückskauf wird erst nach der Unterzeichnung beider Parteien (Käufer/Verkäufer), sowie der Beglaubigung durch den Notar rechtskräftig.

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Das Grundbuch

Das Grundbuch besteht aus dem Handbuch, ergänzenden Plänen, Einzelbeschreibungen und Plänen. Dieses ist für den Rechtsverkehr mit Liegenschaften und Grundstücken die wichtigste Basis. Sie enthält Eintragungen eines jeden Areals einer Gemeinde oder Bezirkes. Erfasst sind Grundstücke mit der Gemarkung, Flur und Flurstück.

Im Grundbuch sind ggf. Dienstbarkeiten eingetragen. Dabei handelt es sich um Nutzungsrechte an fremden Grundstücken oder Liegenschaften, so dass sich Rechte und Pflichten ergeben.

Darunter versteht man bspw.:

  • Fußwege in Privatbesitz, welche auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers begangen werden dürfen.
  • Fallobst, welches dem Nachbarn zusteht, sofern dieses aus eigenen Gründen in den nachbarlichen Grund fällt.

Beim Verkauf eines Grundstücks wird diese Dienstbarkeit automatisch mit übertragen. Sie können nur durch gegenseitiges Einverständnis mit dem Nutznießer und nach notarieller Beglaubigung aufgelöst werden.

Das Grundbuch ist für jede private Person allgemein zugänglich.

Grundbuch- und Katasterpläne

Liegenschaften werden auch in einem Grundbuchplan aufgezeichnet. Dies wird von einem Geometer beziehungsweise vom zuständigen Vermessungsamt durchgeführt. Die Vermessung und die Markierungen haben behördlichen Charakter und sind bindend.

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Grundstückbeurteilung

Der Wert bzw. die Beurteilung dessen ist abhängig von den Möglichkeiten zur Nutzung eines Grundstückes. Der Preis des Grundstücks unterliegt den Gesetzen am Markt. Kleine Nachfrage = Kleiner Preis. Große Nachfrage = Hoher Preis.

Bauland

In der Definition von Bauland gibt es erhebliche Unterschiede, die sich auch im Kaufpreis, den Erschließungskoste und Bauplatzvorbereitungen (Baunebenkosten) widerspiegeln.

Erschlossenes Bauland

Darunter versteht man ein, mit allen wichtigen Infrastrukturelementen wie Zufahrtsstraßen, Telefon-, Wasser-, Elektrizitäts- und Abwassereinrichtungen versehenes Grundstück innerhalb einer Bauzone.

Das Angebot und die Nachfrage sind hier für die Wertbeurteilung entscheidend.

Unerschlossenes Bauland

Hierbei handelt es sich um ein Grundstück, welches nur zu einem gewissen Teil oder gar nicht mit Infrastrukturelementen erschlossen ist. Die fehlende Anbindung an diese Ver- und Entsorgungselementen fällt in den Zuständigkeitsbereich des Bauherrn und muss teilweise oder gar vollständig selbst finanziert werden.
Die Kosten hierfür können relativ leicht ermittelt werden. Eine entsprechende Anfrage bei der jeweiligen Gemeinde und den Versorgungsbetrieben gibt Aufschluss darüber.

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Aushub

Was heißt das eigentlich und wer zahlt diese Kosten? Gleich zu Baubeginn fallen bereits die ersten größeren Kosten an. Die Vorbereitung des Bauplatzes und die damit verbundenen Erdbewegungen. Was geschieht dabei mit dem Erdaushub? Vom Grundstück wird alte Erde abgetragen, neue verfüllt und anschließend verdichtet. Die alte Erde bleibt auf dem Grundstück liegen und muss vom Bauherrn (Auftraggeber) entsorgt werden. Hoppla! Das ist teuer! Vor allem können diese Kosten noch steigen, wenn das Erdreich belastet ist. Dabei steht der Bauherr unter Zeitdruck, denn das Erdreich liegt dem Baufortgang sehr bald buchstäblich im Wege. Diese Kosten werden in kaum einem Bauvertrag erwähnt, müssen aber aus der eigenen Tasche der Bauherren gezahlt werden.

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Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn

Ein Bauherr ist nicht verpflichtet, die Arbeiten der an einem Bauvorhaben tätigen Unternehmen im Hinblick auf die zur Unfallverhütung erforderlichen Vorkehrungen zu überwachen. Ihn trifft daher nur eine eingeschränkte Verkehrssicherungspflicht soweit es um die Sicherheit an der Baustelle geht, da er für die Beachtung der Unfallverhütungsvorschriften der Unternehmer nicht verantwortlich ist.

Den Bauherrn trifft allenfalls dann eine Verkehrssicherungspflicht, wenn er Gefahrenquellen erkennt oder diese bei gewissenhafter Beachtung der ihm obliegenden Sorgfalt hätte erkennen können und Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass die von ihm beauftragten Unternehmer in Hinblick auf die Einhaltung der Verkehrssicherheit nicht genügend zuverlässig waren und den einem Laien einsichtigen Sicherheitserfordernissen nicht in ausreichender Weise Rechnung trugen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.04.1998

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Ausnahmen hierfür sind u.a. der Kauf der Immobilie an die Ehefrau oder Kinder. Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer bei einheitlich 3,5% auf den notariellen Kaufpreis festgeschrieben. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, haben die Bundesländer in den letzten Jahren die Steuern zum Teil deutlich angehoben.

Grunderwerbsteuer nach Sätzen Stand 1.5.2013

3,5%: Bayern, Sachsen

4,5%: Bremen, Hamburg, Niedersachsen

5,0%: Berlin, Baden-Württemberg, Hessen, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein (ab 1.1.2014 6,5%?), Thüringen

5,5% Saarland

Grunderwerbsteuer 2014

Für 2014 werden folgende Grunderwerbsteuer geplant:

Baden-Württemberg: 5% Bayern: 3,5% Berlin: 6% (aktuell: 5 Prozent) Bremen: 5% (aktuell: 4,5 Prozent) Brandenburg: 5% Hamburg: 4,5% Hessen: 5% Mecklenburg-Vorpommern 5% Niedersachsen: voraussichtlich 5% (aktuell: 4,5 Prozent) Nordrhein-Westfalen: 5% Rheinland-Pfalz: 5% Saarland: 5,5% Sachsen: 3,5% Sachsen-Anhalt: 5% Schleswig-Holstein: 6,5% (aktuell: 5 Prozent) Thüringen: 5 Prozent

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