Faqs

Baubegriffe

Ausblühungen

Diese können gelegentlich vorkommen, sind aber technisch nicht vermeidbar und haben keinen rechtlichen Reklamationsgrund. Die Qualität der Betonprodukte bleibt hiervon unberührt und der Gebrauchswert wird nicht beeinflusst. Bewitterung und mechanische Beanspruchung lösen die Ausblühungen mit der Zeit selbst wieder auf.

Hier gibt es mehr dazu! Ausblühungen

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Bauleiter

Die Baufirma muss den Bauherrn laut Vertrag einen Bauleiter zur Seite stellen. So schreiben es die Landesbauordnungen vor. Der Bauleiter muss dem Bauamt namentlich benannt werden und ist erster Ansprechpartner als Verantwortlicher für die Baustelle. Der Begriff Bauleiter ist allerdings für den Bauherrn irreführend. Der Bauleiter steht im Dienste der Baufirma und ist damit alles andere als Objektiv. Im Zweifelsfall muss er die Interessen seines Arbeitgebers vertreten und nicht die des Bauherrn. Für den Bauherren empfiehlt es sich daher zwingend einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser überwacht in mehreren Phasen den Baufortschritt, erstellt Prüfberichte und hält den Bautenstand fest. Der Bauherr hat damit den Baufortschritt und Mängel stehts im Blick. Ggf. kann er Abschlagszahlungen zurückhalten.

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„Bauseits“ wird immer teuer für den Bauherrn

Wenn in Ihrem Vertrag das Wort „bauseits“ auftaucht, sollten bei Ihnen als Bauherr alle Alarmglocken schrillen. Dieser Begriff suggeriert den Laien, die Baufirma übernimmt diese Arbeiten. Leider ist es genau umgekehrt. „Bauseits“ bedeutet, dass Sie diese Aufgaben übernehmen müssen. Dies sind Mehrkosten, die oft im Budget nicht eingeplant wurden. Bauherren müssen unbedingt vor Vertragsabschluss klären, was bauseits erledigt werden muss. Ebenfalls müssen Sie genau abklären, was diese Extras kosten! Als Beispiel sind hier Erdbewegungen für die Bauplatzvorbereitung zu nennen, die oft sehr teuer werden können.

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Was bedeutet „gleichwertig“ in der Baubeschreibung?

In vielen Baubeschreibungen stehen spezielle Baustoffe, die namentlich aufgelistet werden. Oft werden diese mit dem Ausdruck „oder gleichwertiges Material“ begleitet. Der Begriff „gleichwertig“ ist nichtssagend. Als Laie können Sie nicht beurteilen, was wirklich „gleichwertig“ ist. In der Regel bekommen Sie leider nur minderwertiges Material eingebaut.

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Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn

Ein Bauherr ist nicht verpflichtet, die Arbeiten der an einem Bauvorhaben tätigen Unternehmen im Hinblick auf die zur Unfallverhütung erforderlichen Vorkehrungen zu überwachen. Ihn trifft daher nur eine eingeschränkte Verkehrssicherungspflicht soweit es um die Sicherheit an der Baustelle geht, da er für die Beachtung der Unfallverhütungsvorschriften der Unternehmer nicht verantwortlich ist.

Den Bauherrn trifft allenfalls dann eine Verkehrssicherungspflicht, wenn er Gefahrenquellen erkennt oder diese bei gewissenhafter Beachtung der ihm obliegenden Sorgfalt hätte erkennen können und Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass die von ihm beauftragten Unternehmer in Hinblick auf die Einhaltung der Verkehrssicherheit nicht genügend zuverlässig waren und den einem Laien einsichtigen Sicherheitserfordernissen nicht in ausreichender Weise Rechnung trugen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.04.1998

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Betreten der Baustelle

Wer ein Haus bauen möchte, muss sich mit einigen Begriffen auseinandersetzen. Einige dieser Vokabeln regeln Rechte und Pflichten der Bauherren. Kaufen Sie ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger, werden Sie in der Regel erst Eigentümer, wenn das Haus fertig gebaut, bezahlt und offiziell abgenommen  wurde. Vorher sind Sie lediglich „Erwerber“, aber kein Bauherr. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt als Bauherr der Bauträger. Daraus ergeben sich für Sie (Erwerber) folgende Rechte: Wollen Sie bspw. Ihr Grundstück oder den Rohbau besichtigen, dann benötigen Sie dazu das Einverständnis der Baufirma. Dies klingt komisch, ist aber so.

Es ist zwar Ihr Grund und Boden, aber es ist die Baustelle des Bauträgers. Damit nicht bereits am Anfang die Streitigkeiten aufkommen, sollten Sie sich folgendes vertraglich zusichern lassen: Ein jederzeitiges Zutrittsrecht auf die Baustelle um bspw. mit einem Sachverständigen Ihrer Wahl den Baufortschritt kontrollieren zu können.

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Abschlagszahlungen

In der Regel wird beim Bau eines Hauses nicht alles auf einen Schlag gezahlt. Die Zahlungen kommen in Raten je nach Bauabschnitt. Diese Zahlungen werden Abschlagszahlungen genannt. Nach § 632a BGB stehen den Baufirmen diese Abschlagszahlungen zu. Verständlich, da sonst die Firma komplett in Vorleistung treten müsste. Über solch finanzielle Möglichkeiten wird kaum jemand verfügen.

Diese Forderungen sind allerdings mit Bedingungen verbunden. Die erbrachte Leistung muss mängelfrei abgeschlossen sein. Achten Sie als Bauherr vor Zahlung darauf, dass das Gewerk erbracht und mängelfrei abgeschlossen wurde. Wenn nicht, haben Sie das Recht einen Teil der Zahlung einzubehalten. Dazu müssen Sie die Mängel bei der Baufirma schriftlich anmelden und die Beseitigung in Frist setzen.

Wird das Haus von einem Bauträger gebaut, so gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Der Bauträger kann demnach die einzelnen Abschläge nicht nach Gutdünken festlegen, sondern immer nur einen in der Verordnung festgelegten Prozentsatz nach Abschluss bestimmter Arbeiten. Insgesamt gibt es in der MaBV 13 Abschläge für verschiedene Bauschritte.

Weiterführende Artikel zu dem Thema:

-> Bauabnahme
-> Nebenabreden mit der Baufirma
-> Verträge am Bau
-> Umgang mit Baumängel

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Die Baustelleneinrichtung

Für viele beginnt jetzt die Bauphase. Wichtig ist nun für die richtige Infrastruktur zu sorgen. In Fragen zu einer geeigneten Baustelleneinrichtung gibt es oftmals Streitpunkte. Wie weit kümmert sich die Baufirma um die Einrichtung und welche Aufgaben haben die Bauherren. Für Ihre Finanzplanung ist vor allem wichtig zu wissen, wer welche Kosten übernimmt.

Übermitteln Sie der Baufirma rechtzeitig einen Lageplan mit möglichen Anfahrtswegen zu Ihrer Baustelle. Definieren Sie Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, sorgen Sie rechtzeitig für Baustrom und Bauwasser. Ein Toilettenhäuschen sollte auch nicht fehlen. Es wird schweres Gerät, z.B. ein Baukran, auf Ihr Grundstück fahren. Sorgen Sie für einen tragfähigen Untergrund.

Regeln Sie über den Werkvertrag wer für welche Kosten aufkommen muss.

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Fallrohre

Fallrohre sind senkrecht am Gebäude befestigte Rohre. Sie sind ein Teil der Dachentwässerung und dienen zur Ableitung des Regenwassers in den Kanal.

In den meisten Bauverträgen ist die Führung der Fallrohre nur bis Oberkante (OK) des Geländes vorgesehen. An diesem Punkt ist die Leistung der Baufirma beendet. Die Weiterführung der Rohre und der Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz ist Sache des Bauherrn. Dies gilt auch für den Anschluss an eine eigene Zisterne, sofern diese nicht Inhalt der Leistungsbeschreibung ist.

Für den Anschluss an den öffentlichen Kanal muss der Bauherr selbst aufkommen. Preislich, wie organisatorisch! Zum einen müssen sämtliche Abwasserrohre von den Fallrohren zum Kanalanschluss geführt werden. Desweitern muss der Anschluss selbst erfolgen.

Die Kosten variieren hier nach Tiefe und Länge der Leitungsrohre, bzw. dem Weg bis zum öffentlichen Kanalanschluss. Eine entsprechende Genehmigung muss bei der Stadt beantragt werden. Auch diese ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.

Planen Sie Abwasserleitungen, sowie den Kanalanschluss unbedingt in Ihre Baunebenkosten ein.

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Bodenplatte

Im Werkvertrag findet sich häufig ein Vermerk, der sich auf die Bodenplatte bezieht. In der Regel ist sie, unter bestimmten Voraussetzungen, im Preis inbegriffen. Hierbei gibt es allerdings einiges zu beachten.

Die angesprochenen Voraussetzungen sind ideale Bodenbedingungen. Solche liegen meistens nicht vor und es muss nachgebessert werden. Die richtige Gründung (Bauplatzvorbereitung) muss hergestellt werden. Dazu müssen große Teile an Erdreich beseitigt, neu verfüllt und verdichtet werden. In welchem Umfang dies geschehen muss, zeigt ein entsprechendes Bodengutachten. Die Herstellung dieser idealen Bodenbedingungen geht zu Lasten des Bauherrn und fällt in den Kostenapparat der Baunebenkosten.

Tipp: Achten Sie darauf die erdberührte Bodenplatte gemäß DIN 18195 Teil 4 gegen Wasserdampf und Restfeuchte abzudichten.

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Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sind dringend nötig, damit ein Haus überhaupt bewohnbar ist. In vielen Bauverträgen sind diese Anschlüsse aber gar nicht enthalten. Folglich muss sie der Bauherr selbst beauftragen – und beantragen. Das gilt ohnehin für Telefonkabel und sonstige Kabel- und Breitband-Anschlüsse. Auch die Grundversorgung der Baustelle während der Bauzeit muss beantragt werden. Diese ist unabhängig von der eigentlichen Versorgung. Als Bauherren müssen Sie darauf achten, beides zu beantragen.

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Energieeinsparverordnung – EnEV

Sie regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten. Will ein Eigentümer sein Gebäude sanieren, gibt sie vor, in welcher energetischen Qualität er bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen hat.

Wer heute seinen Neubau plant, hat Zeit bis 2016. Für künftige Bauherren gelten die Regelungen aus der EnEV 2014 erst ab 2016. Es gilt das Datum auf dem Bauantrag! Ab dann wird das Erreichen der Klimaziele eine Herausforderung. Per Gesetz wird 25 Prozent mehr Energieeffizienz verordnet. Auch ein sommerlicher Wärmeschutz muss künftig gewährleistet sein.

Vorsicht: Bei Missachtung werden erstmalig konkrete und nicht unerhebliche Bußgelder fällig.

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Elektro-Installationen

Häuser brauchen Strom. Im Bauvertrag wird nicht immer genau beschrieben, was der Bauherr für sein Geld bekommt. Teure Nachrüstungen sind später die Folge. In den Bauvertrag gehören deshalb detaillierte Beschreibungen der geplanten Elektroanlage, mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl der Stromkreise mit Unterscheidung nach Gerätestromkreisen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen. Gegebenenfalls müssen auch Bus-Installationen und Schutzsysteme genau beschrieben werden. Auch die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe gehört in den Bauvertrag.

Ebenso wer den Stromkasten bezahlt und einbaut. Hier lassen sich manchmal Baufirmen eine Hintertür auf. Wenn Sie beispielsweise eine Hausautomation planen, müssen Sie einen größeren Schaltkasten einplanen. Klären Sie diese Dinge vorher mit der Baufirma ab und lassen Sich vertraglich zusichern, das alle notwendigen einbauten im Baupreis enthalten sind.

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Ausnahmen hierfür sind u.a. der Kauf der Immobilie an die Ehefrau oder Kinder. Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer bei einheitlich 3,5% auf den notariellen Kaufpreis festgeschrieben. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, haben die Bundesländer in den letzten Jahren die Steuern zum Teil deutlich angehoben.

Grunderwerbsteuer nach Sätzen Stand 1.5.2013

3,5%: Bayern, Sachsen

4,5%: Bremen, Hamburg, Niedersachsen

5,0%: Berlin, Baden-Württemberg, Hessen, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein (ab 1.1.2014 6,5%?), Thüringen

5,5% Saarland

Grunderwerbsteuer 2014

Für 2014 werden folgende Grunderwerbsteuer geplant:

Baden-Württemberg: 5% Bayern: 3,5% Berlin: 6% (aktuell: 5 Prozent) Bremen: 5% (aktuell: 4,5 Prozent) Brandenburg: 5% Hamburg: 4,5% Hessen: 5% Mecklenburg-Vorpommern 5% Niedersachsen: voraussichtlich 5% (aktuell: 4,5 Prozent) Nordrhein-Westfalen: 5% Rheinland-Pfalz: 5% Saarland: 5,5% Sachsen: 3,5% Sachsen-Anhalt: 5% Schleswig-Holstein: 6,5% (aktuell: 5 Prozent) Thüringen: 5 Prozent

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Offene Stoßfugen am Außenmauerwerk

aussenmauerwerkAchten Sie bei Ihrem nächsten Baustellenbesuch auf das Außenmauerwerk. Besonders dort, wo Steckdosen, Leitungsschlitze oder Sanitärschächte verbaut werden. Die Stoß-Fugenausbildung der Außenwände muss vollständig geschlossen werden. Auch wenn dort Unterputzbauteile verbaut werden. Diese werden mit Ausmörtelung wieder verschlossen.

Eine Gebäudehülle kann nur so stark sein, wie ihre schwächste Stelle.

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