Die Bauabnahme und das Mängelprotokoll

Endlich ins neue oder frisch renovierte Haus eingezogen! Die Freude der Bewohner ist riesig, bis die ersten Macken gefunden sind. In den Ecken bildet sich bereits der Schimmel, die Rohre lecken und die Fenster sind nicht dicht. Die Liste der möglichen Baumängel wird schnell immer länger und der Ärger ist vorprogrammiert.

Die meisten Hausbesitzer sind mit dieser Situation völlig überfordert. Wichtig sind nun das richtige Vorgehen und erfahrene Fachleute an seiner Seite zu wissen. Im fünften Teil unserer Serie – „In 5 Schritten zum Eigenheim“ – schließen wir diese Reihe mit der Bauabnahme, bzw. Fertigstellung.

Am Ende jedes Bauprojektes steht eine Abnahme. Korrekt durchgeführt, erleichtert sie ein späteres Vorgehen gegen Mängel.  Übersieht der Bauherr während der Abnahme einen sichtbaren Mangel, verliert er darauf den Anspruch auf Nachbesserung oder Rückbehalt. Daher sollten Bauherren immer einen unabhängigen Sachverständigen oder Gutachter zur  Abnahme mitnehmen.

Während der Bauabnahme wird ein umfassendes Protokoll erstellt, welches die Mängel  festhält. In der Regel wird dieses durch den Gutachter erstellt. Somit können sich die Bauherren völlig auf die Abnahme konzentrieren.

Wichtig zu wissen:

Ein unwesentlicher Mangel ist kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten bzw. erkennbar sind, können auch nachträglich geltend gemacht werden. Innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist (siehe unten).

bauabnahme-hausbau-blog-euWer haftet nun für die Mängel?

An einem Bauprojekt sind häufig mehrere Handwerker beteiligt. Ihr Sachverständiger/Gutachter klärt, wer den Mangel verursacht hat. Dabei wird ebenfalls geprüft, ob den Bauherrn eine Mitschuld trifft. Stellt sich heraus, dass der Schaden einem Handwerker zu Unrecht angelastet und er mit der Beseitigung beauftragt wurde, kann dieser laut einem Urteil Schadensersatz fordern. (BGH VII ZR 392/00).

Liegt die Schuld zweifelsfrei bei der Baufirma oder einem beauftragten Handwerker, trägt dieser die Gewährleistungspflicht und muss für die Mängelbeseitigung sorgen.

 

Baumängel und das richtige Vorgehen

Sind Mängel vorhanden und so groß, dass die Handwerksleistung nicht abgenommen werden kann, müssen Bauherren eine Mängelrüge aussprechen. Dies gilt auch, wenn der Schaden erst im Laufe der Gewährleistungsfrist auftritt. Die Mängelrüge muss schriftlich und formal richtig verfasst werden! Sämtliche Mängel müssen aufgelistet werden und der Handwerker wird aufgefordert, diese in einer bestimmten First zu beheben.

Die richtige Form der Baumängelrüge  muss schriftlich erfolgen und datiert sein. Sie beinhaltet Namen und die Anschrift des Bauherrn sowie die Anschrift des Bauobjektes. Ein Mangel muss genau beschreiben werden. Es reicht nicht aus, kaputte Fenster zu schreiben. Der Baufirma wird wird eine konkrete Frist gesetzt bis wann die Mängel und der daraus entstandene Schaden behoben werden müssen. Die Frist setzt der Bauherr nach eigenem, jedoch realistischem Ermessen fest. In der Regel mindestens zwei Wochen.

Im optimalen Fall wird die Mängelrüge von einem Bausachverständigen verfasst und durch eine entsprechende Bilddokumentation belegt.

Erneute Abnahme nach Mängelbeseitigung

Nachdem die Baumängel behoben sind, müssen die ausgeführten Arbeiten abgenommen werden. Für diese Gewerke startet die neue gesetzliche Gewährleistungsfrist, ab dem Zeitpunkt der Abnahme.

Hausbau-Blog-haus_auf_sandKommt es mit der Baufirma oder dem Handwerker zu keiner Einigung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Mangel wurde nicht behoben oder die Frist in der Mängelrüge ist verstreichen:

1. Minderung der Rechnung

Ist die Rechnung für das verantwortliche Gewerk noch nicht bezahlt, hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht. Er kann einen Teil der Rechnungssumme einbehalten. Diese Summe beträgt mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Sie wird von der Abschlagszahlung abgezogen. Die restliche Zahlung erhält die Baufirma nach Beseitigung der Mängel.

2. Ersatzvornahme

Wird die Mängelbeseitigung endgültig abgelehnt, hat der Bauherr das Recht, den Mangel auf Kosten des Handwerkers durch eine Fremdfirma beseitigen zu lassen. Hier ist eine Dokumentation der Mängel (am sinnvollsten durch einen Sachverständigen) besonders wichtig. Der Bauherr kann so den behobenen Schaden nachweisen.

3. Gerichtliches Vorgehen

Der Bauherr kann wegen Nichterfüllung gerichtlich gegen die Baufirma vorgehen. Dabei muss er zunächst die Mängelbeseitigung einklagen. Vorausgesetzt, dass nicht schon eine Ersatzvornahme erfolgt ist, deren Kosten der Bauherr nun geltend macht. Für Folgeschäden, die aufgrund der Mängel auftraten kann er unter Umständen einen Preisnachlass oder Schadenersatz fordern. Dies gilt auch für zusätzliche Kosten, wie bspw. Mietkosten, wenn der Einzug wegen der Mängel verspätet erfolgt.

4. Rücktritt

Sind die Mängel erheblich und ist keine Einigung mit dem Bauunternehmer  möglich, kann der Bauherr auch komplett vom Vertrag zurücktreten.

Paragraf HammerWichtig:

Alle genannten Maßnahmen sind rechtlich kompliziert, an Fristen und Voraussetzungen gebunden. Sorgen Sie immer für eine ordentliche Dokumentation. Verschicken Sie Ihre Mängelschreiben immer per Einschreiben/Rückschein.Achten Sie auf eine lückenlose Beweiskette und Dokumentation. Ggf. müssen diese später bei Gericht vorgelegt werden.

Sobald Sie bedenken haben, sollten Sie nicht ohne juristischen Beistand und Unterstützung durch einen Bausachverständigen vorgehen.

 

Exkurs zur Gewährleistungsfrist

Beim privaten Hausbau beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel fünf Jahre ab Abnahme (nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB). Tritt in dieser Zeit ein Schaden auf, der durch fehlerhafte Montage oder Materialien verursacht wurde, muss der verantwortliche Bauunternehmer/ Handwerker/Lieferant oder gegebenenfalls Hersteller den Schaden auf eigene Kosten beheben.

Ausnahmen

Wurde im Vertrag eine Gewährleistungsfrist nach Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart, gelten eventuell kürzere Fristen (für Bauwerke vier Jahre, für Handwerkerleistungen zwei Jahre). Der Bauherr muss prüfen, was in seinem Fall gilt – eventuell unterstützt durch einen Fachmann.

Laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH Az. VIII ZR 318/12) verjährt die Gewährleistungsfrist innerhalb von zwei Jahren (nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB), wenn die Bauteile oder Elemente nicht zum Bauwerk als solchem gehören (§ 438 Abs. 1 Nr. 2b BGB). Dieses Urteil greift beispielsweise bei den Teilen einer Photovoltaik-Anlage, denn diese werden nur auf das fertige Dach aufgesetzt, um Strom zu erzeugen. Für den Bau des eigentlichen Gebäudes ist die Anlage nicht notwendig.

Derzeit ist noch nicht gerichtlich entschieden, wie die juristische Lage ist, sobald die Photovoltaik-Anlage als Bauteil in die Dachpfannen integriert wird.

 

Zur Übersicht

Zu Teil 1 – Die Planung

Zu Teil 2 – Die Finanzierung

Zu Teil 3 – Die Baufirma

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6 Gedanken zu „Die Bauabnahme und das Mängelprotokoll

    1. Hallo,
      vielen Dank und das freut uns natürlich sehr! Es geht bald wieder weiter. Wir arbeiten an neuen Artikeln. In der Pause hat sich viel getan, somit wieder viel Stoff mit guten neuen Tipps 🙂
      Liebe Grüße vom Hausbau-Blog

  1. Hallo Ihr, schöner Blog! Mir ist gerade aufgefallen, dass sowohl das Plugin für das Kontaktformular, als auch Kontakt im Impressum nicht funktionieren. Evtl. ist euch das noch nicht aufgefallen.

    Beste Grüße
    John

    1. Hallo John,
      danke für die Info. Nein, ist uns wirklich noch nicht aufgefallen. Daher nochmals vielen Dank und wir schauen uns das an.
      Liebe Grüße vom Hausbau-Blog

    1. Ja, auch wir hatten den Profi. Nach über einem Jahr suchen und vergleichen sind wir am Ende doch an den Falschen gelangt. Daher haben wir viele Tipps und Erfahren hier zusammengestellt. Darüber hinaus können wir nur einen unabhängigen Bausachverständigen empfehlen.

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